A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, inaugurou uma nova arquitetura para a tributação sobre o consumo.

A substituição gradual de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) representa uma transformação estrutural no sistema fiscal nacional.

Grande parte das discussões públicas concentrou-se na carga tributária global e nos impactos setoriais sobre a indústria, o comércio e os serviços. No entanto, uma consequência menos evidente, e igualmente relevante, diz respeito às estruturas patrimoniais utilizadas por empresários para administrar seus ativos imobiliários.

Ao longo das últimas décadas, as holdings patrimoniais consolidaram-se como um dos instrumentos mais utilizados para organização de patrimônio, planejamento sucessório e eficiência tributária na exploração de imóveis.

Nesse novo cenário, uma pergunta passa a ser inevitável para empresários que concentram patrimônio imobiliário: a estrutura societária atualmente utilizada continua sendo a mais eficiente sob o novo sistema tributário?

Responder a essa pergunta exige compreender como a tributação da locação e da alienação de imóveis interage com a nova lógica do sistema fiscal brasileiro.

O papel das holdings patrimoniais na organização empresarial

A holding patrimonial consiste, essencialmente, em uma sociedade criada para concentrar a propriedade e a administração de determinados ativos, especialmente bens imóveis. Sua constituição encontra fundamento jurídico nos arts. 981 e seguintes do Código Civil, que disciplinam a formação das sociedades.

Na prática empresarial brasileira, essa estrutura costuma assumir duas configurações predominantes.

A primeira é a holding patrimonial (“pura”), cuja finalidade principal consiste na detenção de bens e na administração de patrimônio familiar. Nesse modelo, as receitas geralmente decorrem de rendimentos passivos, como locações eventuais ou aplicações financeiras.

A segunda é a holding imobiliária operacional, caracterizada pela exploração econômica contínua de imóveis destinados à locação.

Nesse caso, a sociedade atua de forma mais próxima a uma atividade empresarial organizada, com receitas periódicas e gestão ativa dos bens.

Essa distinção assume relevância tributária porque a legislação do Imposto de Renda, especialmente o art. 15, §1º, III, “c”, da Lei nº 9.249/1995, estabelece que as atividades de administração, locação ou cessão de bens estão sujeitas ao percentual de presunção de 32% no regime do Lucro Presumido.

A partir desse enquadramento, a locação deixa de ser tratada como renda pessoal e passa a integrar a receita operacional da pessoa jurídica.

Locação de imóveis: a diferença tributária que impulsionou as holdings

Uma das principais razões que levaram empresários a estruturar holdings imobiliárias ao longo dos anos foi a diferença significativa de carga tributária entre a exploração da locação na pessoa física e na pessoa jurídica.

Na pessoa física, os valores recebidos a título de aluguel integram a base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Física e se submetem à tabela progressiva, cuja alíquota máxima alcança 27,5%. Além disso, os rendimentos costumam se somar a outras receitas do contribuinte, ampliando a base tributável.

A situação torna-se ainda mais transparente para o Fisco quando o locatário é pessoa jurídica, hipótese em que há retenção do imposto na fonte e comunicação obrigatória das informações à Receita Federal.

Quando a locação é realizada por meio de uma holding sujeita ao regime do Lucro Presumido, a lógica de tributação muda substancialmente.

A legislação presume que 32% da receita corresponde ao lucro tributável. Sobre essa base incidem o IRPJ e a CSLL, além das contribuições ao PIS e à Cofins no regime cumulativo.

Na prática, a carga tributária efetiva costuma situar-se entre aproximadamente 11% e 14% da receita bruta, percentual consideravelmente inferior ao observado na tributação da pessoa física.

Esse diferencial explica por que a constituição de holdings imobiliárias se tornou estratégia recorrente entre empresários que possuem múltiplos imóveis destinados à geração de renda.

Reforma tributária e atividade imobiliária: uma nova lógica sistêmica

A reforma tributária introduzida pela LC nº 214/2025 foi concebida com o objetivo de simplificar e racionalizar a tributação sobre o consumo no Brasil.

No entanto, a criação do IBS e da CBS amplia o alcance da tributação indireta e redefine a forma como determinadas atividades econômicas se inserem nesse sistema.

No caso das atividades imobiliárias, a legislação passou a estabelecer regras específicas para determinadas operações envolvendo cessão onerosa de bens, incluindo locações e arrendamentos.

Esse movimento legislativo evidencia uma mudança importante de perspectiva: a exploração econômica de imóveis passa a dialogar de maneira mais direta com o sistema de tributação do consumo.

Para empresários que estruturaram holdings patrimoniais com base no modelo tributário anterior, isso significa que o planejamento fiscal precisa ser revisitado à luz das novas regras.

A questão central deixa de ser apenas quanto se paga de imposto, e passa a envolver também como a atividade imobiliária se posiciona dentro do novo sistema tributário.

Venda de imóveis: quando a pessoa física pode ser mais eficiente

Embora a locação frequentemente apresente maior eficiência tributária quando realizada por pessoa jurídica, a análise se inverte em muitas situações quando se trata da alienação de imóveis.

Na pessoa física, a venda gera incidência de Imposto sobre Ganho de Capital. O tributo incide apenas sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do bem, às alíquotas progressivas de 15% a 22,5%.

Na pessoa jurídica tributada pelo Lucro Presumido, a venda do imóvel integra a receita da empresa e passa a compor o faturamento tributável.

Nesse caso, a tributação incide sobre o valor total da operação, e não apenas sobre o ganho econômico obtido.

Dependendo da valorização do imóvel e do custo histórico de aquisição, esse modelo pode resultar em tributação proporcionalmente mais elevada do que aquela aplicável à pessoa física.

Esse aspecto demonstra que nem todo imóvel deve necessariamente integrar uma holding patrimonial. A decisão depende da finalidade econômica atribuída ao ativo.

A dimensão sucessória das holdings

Para além da tributação, as holdings patrimoniais desempenham papel relevante na organização da sucessão familiar e na governança do patrimônio.

Entre os principais benefícios frequentemente associados a esse modelo estão: a possibilidade de doação de quotas com reserva de usufruto; a redução da fragmentação patrimonial entre herdeiros; a simplificação do processo sucessório; a criação de regras claras de administração e tomada de decisões.

Ao centralizar a propriedade dos bens na pessoa jurídica, a holding permite estabelecer mecanismos de gestão mais previsíveis, evitando conflitos familiares e garantindo continuidade na administração do patrimônio.

Mesmo em um cenário de reforma tributária, essas vantagens permanecem relevantes.

Caminhos para a reorganização

Certamente a reforma não elimina o papel das holdings, mas impõe a necessidade de revisão estratégica.

Empresários com patrimônio imobiliário relevante devem compreender que estruturas concebidas sob o regime tributário anterior podem não produzir os mesmos resultados no novo cenário.

Assim, a reavaliação da estrutura patrimonial deixa de ser mera medida de otimização fiscal e passa a constituir elemento essencial de gestão. Em um sistema tributário em transformação, o planejamento torna-se uma necessidade, e não apenas uma vantagem competitiva.

Com o tema, Naara Mansur.