Começou a circular que todo proprietário de imóvel alugado terá de abrir CNPJ a partir de 2027. A informação existe, mas está sendo divulgada sem os limites que a própria lei estabelece. A obrigação é real, alcança um grupo específico de locadores e não transforma ninguém em empresa. Reunimos abaixo as dúvidas que mais têm chegado ao escritório e a nossa leitura sobre cada uma.
A primeira coisa a esclarecer é quem efetivamente se torna contribuinte do IBS e da CBS. Pelo art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física passa a essa condição quando, no ano anterior, reunir dois requisitos ao mesmo tempo: receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil e operações com mais de três imóveis distintos. Os dois critérios são cumulativos. Quem tem um único imóvel de aluguel elevado não é alcançado, assim como não é alcançado quem tem cinco imóveis de aluguel modesto. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, de modo que o número aplicável em 2027 não será exatamente o de hoje.
Esse ponto merece atenção porque chegou a se sustentar interpretação diversa. A lei prevê que, se a receita superar em 20% o limite, ou seja, ultrapassar aproximadamente R$ 288 mil, o enquadramento é antecipado para o próprio ano-calendário, em vez de produzir efeitos apenas no ano seguinte. Alguns textos divulgaram que esse gatilho dispensaria a exigência de quantidade de imóveis. Não dispensa. O Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026 esclareceram que o requisito de mais de três imóveis permanece em qualquer hipótese. Receita elevada, isoladamente, não torna ninguém contribuinte.
Uma dúvida que tem aparecido com frequência diz respeito aos imóveis pertencentes a casais, e a resposta é menos intuitiva do que parece. Pelos regulamentos recentes, a fração ideal de cada cônjuge em bem comum é considerada imóvel distinto para fins de contagem. Na prática, um casal com cinco imóveis comuns tem, cada um, cinco frações e ambos superam o requisito de quantidade. Já a receita é atribuída a cada cônjuge na proporção da sua fração, em regra metade. Um casal que recebe R$ 400 mil por ano fica com R$ 200 mil para cada, e nenhum dos dois se enquadra; se receber R$ 500 mil, cada um fica com R$ 250 mil e ambos passam a ser contribuintes. Quando os dois se enquadram, o entendimento que nos parece mais seguro é o de que cada um deve ter sua própria inscrição, porque cada cônjuge é contribuinte autônomo em relação à sua fração. A situação muda quando há imóveis particulares ou regime de comunhão parcial, hipóteses em que a análise precisa ser individualizada.
Quanto ao CNPJ em si, convém separar o que ele é do que ele não é. A partir de 1º de janeiro de 2027, o locador pessoa física que se enquadrar como contribuinte precisará de inscrição no CNPJ para emitir documento fiscal. Trata-se de número cadastral de identificação dentro do novo sistema, e não de constituição de pessoa jurídica. Não há contrato social, não surgem IRPJ e CSLL, não passa a existir obrigação de escrituração empresarial, e a tributação do aluguel pelo imposto de renda continua sendo feita na pessoa física, pela tabela progressiva. A Receita Federal sinalizou processo de inscrição integralmente digital, em modelo semelhante ao adotado para o microempreendedor individual.
Definido o enquadramento, vem a pergunta sobre valores. A locação de imóveis recebeu tratamento próprio na reforma, com redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS. Além disso, há um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial locado, abatido da base antes do cálculo, também corrigido pelo IPCA. IPTU, condomínio e encargos equivalentes repassados ao locatário não integram a base de cálculo. A combinação desses fatores faz com que aluguéis residenciais de menor valor fiquem com base reduzida ou próxima de zero. Vale registrar que a alíquota de referência da CBS ainda não foi fixada, de modo que qualquer percentual divulgado hoje é estimativa, e não número definitivo.
Há uma distinção que praticamente não tem sido feita e que afeta um público grande: a locação por temporada não segue a mesma regra. Estadias curtas aproximam-se da lógica do regime de hotelaria, com redução de 40% das alíquotas, e não dos 70% aplicáveis à locação comum. Os critérios de enquadramento da pessoa física são os mesmos, mas a conta final é diferente. Quem mantém imóveis em plataformas de hospedagem precisa considerar isso antes de comparar cenários.
Para os contratos antigos, a lei criou uma regra de transição. Contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 e registrados até 31 de dezembro de 2025 podem permanecer sujeitos a uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, equivalente à carga de PIS e Cofins que incidia antes da reforma. A lógica é preservar contratos cujo valor de aluguel foi negociado considerando a tributação anterior. Essa opção, porém, afasta o redutor de R$ 600 e não gera crédito ao locatário, de modo que nem sempre é a alternativa mais vantajosa, em aluguéis residenciais de menor valor, o regime novo tende a ser melhor. Além disso, a proteção tem prazo: no não residencial, alcança o término original do contrato; no residencial, vai até 2028 ou até o fim do contrato, o que ocorrer primeiro. Como o prazo de registro já se encerrou, o que cabe hoje é verificar quais contratos efetivamente se enquadram.
Existe, por fim, uma data que merece destaque e que tem passado despercebida: 31 de dezembro de 2026. O valor de referência de cada imóvel nessa data fixa a base que será utilizada no novo sistema, por meio do chamado redutor de ajuste, evitando que os novos tributos alcancem valorização ocorrida antes de sua existência. Documentação produzida com data-base no fim deste ano constitui prova contemporânea; avaliação feita depois passa a ser apenas argumento defensivo. Para quem tem carteira relevante de imóveis, essa é a providência mais urgente do momento.
Quem mantém os imóveis em pessoa jurídica deve observar que, nesse caso, não existe limite algum: toda empresa com receita de locação é contribuinte, independentemente de faturamento ou quantidade de imóveis. A comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou em uma holding patrimonial tende a reaparecer nessa discussão, e aqui cabe um esclarecimento. A diferença expressiva entre as duas estruturas sempre esteve no imposto sobre a renda, não no imposto sobre o consumo. A reforma mexeu na parcela menor dessa conta e mexeu de forma que tende a favorecer a estrutura societária, já que o PIS e a Cofins dão lugar a uma CBS com redução de 70%.
Isso não significa que a holding seja resposta automática. Há o ITBI incidente na integralização dos imóveis, com discussão relevante quanto ao valor que excede o capital social; há custo de constituição e de manutenção, que em carteiras pequenas pode superar a economia; há, a partir de 2027, a retenção de 10% de imposto de renda sobre a distribuição de lucros acima de R$ 50 mil mensais por fonte pagadora, prevista na Lei nº 15.270/2025, o que altera a conta de quem precisa retirar todo o resultado mensalmente; e há a exigência de substância, já que estrutura existente apenas no papel é passível de desconsideração. A decisão depende do tamanho da carteira, da necessidade de retirada dos recursos e dos objetivos de longo prazo, inclusive sucessórios.
Nossa orientação
Na Gaiga Advocacia, entendemos que o primeiro movimento diante desse tema deve ser de diagnóstico, e não de reação. A maioria dos locadores pessoa física não será alcançada pela nova condição de contribuinte, e o alarme generalizado que circulou nas últimas semanas não corresponde ao que a legislação estabelece. Recomendar a todos a abertura de CNPJ ou a constituição de holding seria desconsiderar diferenças relevantes de carteira, de perfil de locatário e de objetivo patrimonial.
Por outro lado, há providências que não deveriam esperar. Quem tem carteira com mais de três imóveis e receita próxima do limite precisa verificar seu enquadramento ainda este ano. Quem tem imóveis em conjunto com o cônjuge deve examinar a contagem por fração ideal, que pode produzir resultado diferente do esperado. E quem possui patrimônio imobiliário relevante deveria documentar o valor de referência de cada imóvel antes de 31 de dezembro de 2026, independentemente de estar ou não enquadrado como contribuinte.
O caminho que recomendamos é reunir os dados da carteira, como, quantidade de imóveis, receita dos últimos doze meses, proporção entre residencial, comercial e temporada, situação dos contratos antigos e perfil dos locatários, comparar os cenários aplicáveis e revisar contratos que atravessem 2027. Não existe resposta única para todos os proprietários: existe a resposta adequada para cada patrimônio.
Com o texto, Felipe Barcelos.